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到底图的啥?温哥华土豪甩出$28万现金 只为买个霉烂房 银行拒绝贷款也拦不住!

2020-11-26    温房网    点击量:1579


精彩纷呈的地产市场上,时不时会发生一些离奇的交易,让吃瓜群众震惊,也让爱思考的小伙伴涨点姿势或get新技能。

 

最近,英文媒体《Straight》就报道了温哥华一个不寻常的交易:一套漏水的公寓,售价$28.5万,只收现金,不能贷款。

 

条件这么差的房子,能有勇气挂出来已经不错了,但还挂得这么理直气壮,明码标价,更是让人啧啧称奇。

 

但更让人大跌眼镜的是,这房子居然真的卖掉了,而且从挂牌到成交只用了6天!

 


你没看错,这是真人真事,就发生在刚刚过去的10月份。

 

那么问题来了:买家到底图个啥呢?让我们仔细看内文。

 

外表光鲜漂亮的公寓楼

外墙漏水,内部霉烂

 

这套地址为502-2468 East Broadway的公寓,位于温哥华东百老汇街(East Broadway)伦弗雷高地(Renfrew Height)社区,一座名叫“花园别墅(Gardenia Villa)“的公寓楼。公寓楼共有8层,挂牌公寓位于5层。

 

根据图片和网络点评,周边社区还算不错,虽然地处温东,但距离治安混乱的Strathcona Park还有10公里的距离,不必担心。

 

 

公寓面积1008平方英尺,2卧2卫,房龄26年(1994年建成),打开窗子就能俯瞰小区的花园和绿植。

 

 

根据BC Assessment在2019年7月的估计,这套公寓价值$36.7万。而同一地段、条件类似的公寓,价格却有$80多万。再往前一年,2018年BC Assessment给出的估计是40.2万。一年几乎跌了10%

 

另外值得注意的是,房主的要价比政府估值要低出不少,要价$29.9万。成交价又低了一点,$28.5万。看得出,房主为了脱手,大刀阔斧损失了不少钱

 

当然,这一切都因为,这是一栋漏水公寓(leaky condo)

 

漏水公寓是温哥华建筑史上一个尴尬的问题。1985年到1999年间建成的公寓,很多都有漏水问题。这种悲剧的成因,一是当时BC省建筑师盲目模彷美国加州大阳台大玻璃窗大平屋顶的设计风格,却忘了温哥华和加州气候明显不同。加州终年阳光灿烂,温哥华的秋冬却阴雨延绵,一年中4个月都在下雨。温哥华公寓外墙每年承受的雨水量,每平方米可达到400公斤。于是加州风格的建筑建成约10年以后,就开始漏水。

 


温哥华公寓漏水, BC省政府草率的法规也脱不了干系。1980年代后期政府为了节省能源,要求新建建筑外墙要有较高气密性(air tight)。当雨水渗入外墙、窗台或其它交接处,或者室内有湿气形成时,因外墙的气密性太好,水分无法及时挥发,经过常年的水分侵蚀,木石建筑的木头开始腐烂,造成漏水或发霉。混凝土结构的高层公寓,则外墙板开始发霉。如果要修理,就需要把整个外墙拆开重新修补,或者全部外墙重做。

 

BC省政府在2000年修改了建筑法规,要求所有新建公寓须有“防雨层”处理,同时强制建筑商提供2-5-10年新屋保养,2000年以后建造的房子基本不再有漏水问题。

 

之前建造的加州风房屋,政府也规定必须增建防雨层,但修理费需要公寓业主自付。(有段时间省政府曾给公寓拨款补贴,但这优惠政策很快就结束了。)因费用等问题,不少漏水公寓都没有彻底修缮,至今仍存在或大或小的问题。目前,大温地区的漏水公寓有200多座。

 

公寓重建有“钱景“

此刻捡漏,投资未来

 

漏水公寓如果用来自住的话,生活会很不舒服。想想看,一天24小时呼吸含有霉菌的空气,没完没了的修补房屋, 每次开业主会议的主题都是交钱交钱交钱……这样的日子实在太憋屈。

 

 

漏水房的修理费有多高,可以看这条新闻感受一下:今年10月,大温高贵林一栋叫做Garden Terrace的漏水公寓,修理费高达$530万!分摊到40户业主,每家费用少则10万,多则15万

 

整体看来,漏水公寓最好的出路其实是推倒重建,彻底告别漏水烦恼。

 

这也是温东那套漏水公寓能顺利卖出的关键。

 

在卖房广告上,代理这套公寓的经纪公司RE/MAX Crest Realty明确说明,公寓楼未来会推倒重建。因公寓的地段不错,重建以后房价参考周边房屋,预期可迅速上涨两三倍。

 

经纪公司的网站显示,同一座公寓的另外几套公寓也在出售,叫价都明显低于市场价。经纪公司都标注了“这是漏水公寓“并宣称即将重建,甚至打出这样的口号:


“投资者注意:漏水公寓=投资良机!

 

 

能够当场拿出$28.5万现金的买家,肯定是不缺钱的人士。买这栋公寓当然不是为了自住,而是为了未来升值

 

这种“捡漏“是有一定风险的。如果重建计划耗时很长,投资的短期回报率就不高。

 

总之,购买漏水房是否合算,因人而异,取决于投资者的资金和风险承受力。

 

那些厌恶风险、不喜麻烦、闲钱也不多的人,可能就不适合投资漏税房。温哥华本地的英文论坛上,不少网友认为,那个能一狠心将公寓脱手、彻底逃离漏水房且在临走前拿到$28.5万现金的原房主,才是这笔交易中的真正赢家。

 



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