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卖房还是租房?投机空置税究竟是怎么一回事?一文解答所有!

2020-07-03    温房网    点击量:3240

在大温买房并非易事,而卖房和租房,同样是让很多人“懵圈”的话题。比如,到底是卖房还是租房?租房的话,投机空置税又是怎么回事,如何规避?

为了帮助大家答疑解惑,JOHOME温房网协同各路专家大咖,在昨天晚上为大家带来了“大咖之见”专题讲座的第9场:


《如何规避投机空置税?物业到底是租还是卖?》


此次讲座,有多位、各领域的专家参与,包括JOHOME&新趋势地产创始人兼CEO彭巍、加拿大普华永道高级经理董纯、RBC皇家银行贷款团队队长Andy Lee、大温地产金牌经纪訾军、大温地产金牌经纪Eric Ho、以及大温地产金牌经纪Jerry Zhang。


来看看各位专家的观点吧,他们分别从不同的角度,对这些问题进行了细致阐述。



投机空置税看似可怕,但豁免条件繁多


大温地产金牌经纪Jerry为大家介绍了房产税收的梗概:加拿大房地产税收很多,比如房产过户税、海外买家税、新防水、地税、房产增值税、租金收入所得税、BC省投机空置税等等,让刚刚接触加拿大税务知识的人“一头雾水”。

很多人会认为出租物业,会有太多税收影响收入。Jerry认为,租金收的税虽然多,但可以抵扣的项目有很多,包括贷款利息、地税、管理费、保险费用、维修费用、交通费等等,实际交的税并不会有想象的多。

随后,Jerry也介绍了BC省投机空置税,重点讲解了豁免投机空置税的方式,比如自住、出都可以豁免,包括业主在当年破产也可以豁免、物业有持牌托儿所也能豁免。豁免的方法也有很多,并不用对此太焦虑。

出租时有一个注意事项:如果是租给亲戚朋友的话,那么是有条件豁免;如果是租给不认识的人,那可以完全豁免,而如果房主是非加拿大永久居民,且租给亲友的话,那么豁免的难度就会大不少。



斯阔米什、惠斯勒等大温区域没有投机空置税


訾军认为,BC省的投资空置税对大温地产市场看似有比较大的影响:从2018年11月通过后,已经运作接近2年。从最初的0.5%到现在的2%。对海外人士来说,2%是很大的一笔税务负担。

但訾军同时指出,实际上整个BC省只有1%的业主需要交纳投机空置税,而且,BC省投机空置税征收的区域并不是全省,而是如图所示的黄色部分,主要是以大温、维多利亚、欧肯纳根这些BC地产热门区域为主。

有趣的是,华人熟悉的斯阔米什、惠斯勒、阳光海岸区域,虽然属于大温地产局,但在这些地方买房并不需要交纳投机空置税。并且,它们距离温哥华普遍只有1小时车程,并不遥远,适合投资。

先前Jerry提到了投机空置税的豁免条件,訾军认为如果难以判断自身是否符合豁免条件的话,可以请教有经验的会计师协助。简言之,不仅对自己的身份有要求,还对租客的身份有要求。


投机空置税出台后,2019年温哥华房屋出租供应量出现了大幅增加,在訾军看来,省政府的目的达到了:减少空屋,让更多人有房住。因为温哥华房价高昂,因此租客的比例一直以来都很大。

投机空置税出台后,大温各城市的租金价格在近2年内波动并不大,再考虑到99%的人不用申报、以及对租房问题的缓解,投机空置税我们理应合理、客观看待。


至于疫情对租赁市场的影响,訾军则表示:人们会从倾向于租高密度住宅,变成租低密度住宅,喜爱租独立屋、城市屋的人会增多,对城市屋、独立屋屋主是个机遇。



要有缜密的税务规划,合理的交税心态


怎样可以使税务得到最优化?在普华永道税务部经理董纯看来,大家需要熟知投资空置税的豁免条件,学会对号入座,要了解加拿大的法律法规。比如投机空置税,和自住房的定义是不同的,只有每年居住时间最长的自住房,才能得到豁免。

董纯认为,在规划时要综合分析、做整体规划。加拿大的税务多种多样,总是想着避税,容易顾此失彼。并且,加拿大税务局一向都严厉打击避税行为,如果被查到,那么会惹祸上身。该缴的税,要自觉缴纳。


举个例子,比如夫妻双方有2套自住房,住的时间差不多,如何都豁免?需要有缜密地规划:比如,两套房之间的距离可以拉的比较长,容易获得工作距离方面的减免。

那么,房子是否值得出租?董纯认为,如果目的是投资的话,要计算投资回报,并且是去掉缴纳的税款之后的投资回报。表面上租金一年8万的房产,实际到手的收入未必比租金一年6万的房产要多。


还有一些小窍门避免出租带来的税务问题,比如房产由公司持有、雇佣多人进行管理出租等等,让被动收入变成主动收入。出租房产时要有一个合理的心态:交税是一个公民的基本义务,哪怕税款很多。



房贷利息,是出租房抵税的一大利器


房贷利息,是抵税的一大“利器”,那么房贷如何抵、能抵多少?贷款专家Andy Lee首先指出,在加拿大租房出租收入一定要报税,一定不能少报和不报,哪怕每月收的是现金也要如实报。

Andy认为,在加拿大,“哪怕得罪警察都不能得罪税务局”,足见报税的重要意义。贷款利息如何抵扣出租收入税?Andy举了一个例子:70万的公寓,贷款80%,每月租金价格2700。那么每月的月供在2450元左右。

每年需要交纳的总的贷款利息在12200元左右,这套房产每年有2500多的地税、4800的管理费、2000的保险费、2268的物业公司管理费、1000的维修费。用32000的总租金减掉这些加起来的25000,实际只有7000元要报税。

这其中,房屋的贷款利息占到了开销的一半左右,这已经说明了贷款利息对抵税的重要意义。尽管贷款的比例很高、月供很高,但每年无形之中为你节约了不少税款。



出租还是出售?需要多方面分析


对于物业应该出租还是出售这个问题,大温金牌经纪Eric Ho认为,需要考虑很多因素,比如租金收入是否可持续、未来的通胀、房屋政策、未来的市场变化等等。

首先要评估当前市场条件,考虑到你的物业所在区域的市场需求情况,比如看近6个月类似房屋的出租状况,网上可以搜索到。大温各区域一卧室租金均价,一目了然。

其次要考虑社区的长期前景,根据大温地产局等等机构的数据,可以了解自己房屋近年来的价值变化,判断未来的走势。比如在大幅降价之前,比较适合出售。每个社区的表现都不尽相同,需要仔细研究。


即便是同一个城市,各社区的表现也不一样,有热门社区、有相对冷门社区、有即将迎来拓建的社区,趋势甚至会大相径庭。物业的花费情况也要考虑,比如是否各项花销太高,影响出租的投资回报率。

投资物业还是目标性换房?这需要有理智地分析:如果是投资,要考虑什么时候买入。低价买入可以维持出租,甚至还能申请二贷。此外,出租和出售还可以同时进行:

以一套Metrotown的公寓为例,卖家想卖房,但又想出租,根据买家的Offer来决定,直到有合适的报价为止。期间并不需要控制,而是可以收取租金,一举两得。操作起来看似繁琐,但专业的地产经纪可以处理妥当。


在答疑环节中,不少观众都踊跃提问,针对自己仍然存有的一些关于出租、卖房方面的疑惑,请教专家意见。以下这些问题比较有代表性:


非税务居民和税务居民纳税标准一样吗?


  • 专家表示,在出售房产时,流程、纳税标准是不一样的。税务居民在卖房时会少很多额外的税款。


2022年列治文一房租金能到多少?


  • 专家预测认为,到2020年底,列治文一卧室公寓租金价格会在1700元左右。至于2022年如何,按现在的走势,应该变化不大。


RBC对新移民有没有新的政策?


  • 专家指出,贷款金额在100万以内的话需要有2个环节:首付的验证、来加拿大之前的雇主证明、证明自己有技能工作等等。


卫星家庭自住房是否能豁免投机税?


  • 专家表示,这是不能豁免的,如果想豁免的话除非是考虑出租一部分,比如住独立屋,出租了地下室。如果是100%自住的话,需要交纳全额的投机空置税。


注册在公司名下的商业地产,出租给家庭成员是否能豁免?


  • 专家指出,商业地产本来就没有投机空置税,只针对住宅。


出租正好6个月,是否可以豁免投机空置税?


  • 专家表示,是可以的,因为官方说法是“不少于6个月即可”。


海外业主租房给直系亲属,合适吗?


  • 专家认为,这是很吃亏的,因为租客需要是加拿大居民。直接出租是不能豁免的,而且租给直系亲属,价格也不能收的很高,不如租给陌生人。


有两个房间,一个租给直系亲属,一个租给陌生人,能豁免吗?


  • 专家表示,要看房东是不是加拿大居民,如果不是的话,那么依然不能豁免。如果房东是加拿大居民的话,那没问题。


刚拿到工作签证,没报过税,想卖房的话要交多少税?


  • 专家指出,如果在卖房时没有报过税、且不是税务居民的话,律师会执行代扣代缴,所以25%要扣掉。但有的律师会缺乏经验,误以为是卖家是加拿大税务居民,这就会惹来麻烦。


租房如何变成主动收入?


  • 专家认为,有一些收入会被默认为被动收入:利息、分红、房租等等,因此出租房屋后即便自己“很忙碌”,都会被当做被动收入。除非有足够的理由去证明自己是主动收入,比如之前提到的雇佣很多人帮忙进行出租管理等等。主动收入比被动收入的税率还是低不少的。


80万左右的公寓,大概能贷多少比例?


  • 专家指出,新移民至少首付要在30%以上。想要贷超过65%的话,需要条件:本地收入能够支撑贷款。


把房产赠送给女儿,哪方要交税,交多少?


  • 专家表示,要看自己和女儿的税务居民状态,如果都是加拿大、BC省的居民的话,那么有可能可以做到双方都不需要交税。但一旦有一方是非税务居民,那么税是跑不掉的:赠与方要考虑增值的个人所得税,女儿要考虑过户税。


措瓦森投资前景如何?


  • 专家认为,属于三角洲区域的措瓦森是有投机空置税的,不是很多人认为的没有。至于投资价值,措瓦森因为建桥项目被搁置,所以近期前景不明朗,中远期的话还是有一定价值。


拿到PR后,不在加拿大的出租物业需要缴税吗?


  • 专家表示,如果是加拿大税务居民的话,这部分海外收入是需要申报的,但不一定要交税,如果抵扣项目多、租金换成加币很少的话,就不见得要交税,不用过于担忧。


继承国内父母现金资产,本人是税务居民,需要缴税吗?


  • 专家指出,不需要,赠与和继承在加拿大一直是不交税的,可以用这笔钱进行投资。唯一需要注意的是大额现金跨境转账时,需要准备足够多的文件,证明是从父母那继承来的。


今年疫情原因,学生租房未到期就退租了,要交投机空置税吗?


  • 专家认为,因为情况特殊,目前还没有明确的答案,需要政府明年做决定,比如是否因为疫情而豁免。但按照目前的规矩来定,没组满6个月还是要交税的。


此次讲座共吸引了超过150名观众,在答疑环节中,有数十个问题,以至于讲座时间“不够用”,足见大家对出租、售卖物业相关问题的兴趣。


在讲座的最后互动环节,5位嘉宾还挑选了他们心目中提问最好的5名观众,由JOHOME温房网向他们提供了精美的奖品:每人一瓶红酒。

JOHOME“大咖之见”系列讲座已经进行了9场,累计数千人参与,好评如潮。第十场讲座,将很快再与大家见面,敬请关注!






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