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加拿大华人父母跟女儿闹上法院,只因买房时没搞清楚这件事!

2019-11-23    温房网    点击量:840

加拿大快速发展的房地产市场,一度成为投资者眼中的聚宝盆,巨大的利益诱惑,自然也引起了许多纷争,甚至兄弟反目,夫妻成仇的故事也并不稀奇。

 

多伦多的一个华人移民家庭就发生了这样的狗血剧:八旬的父母状告自己的亲生女儿,要求把女儿从房本上除名。

 

乍一听这似乎是一个父母为孩子买房,之后又反悔的故事,然而这对老夫妇表示:我们被女儿给骗了!

 


据法庭文件显示,这对夫妇姓程,于1989年移民加拿大,共育有5名女儿,这次状告的女儿D是其中之一,另外4名女儿2个住在多伦多,2个住在香港。移民后,程先生在多伦多购买并经营一间制衣厂和一个仓库。

 

D在中国香港出生,高中毕业后接受秘书培训,此后她在律师事务所工作多年。D小姐从上世纪90年代初开始,就一直与丈夫在美国居住。

 

她与丈夫的投资相当成功,拥有大量投资生意,包括4家餐厅﹑1个农场﹑2个商场和11个投资型房产,这些生意其中有些是从她父亲那里借了400万加元购买的。

 

2001年秋,已经65岁的程氏夫妇觉得,孩子们已经长大,各自成家立业,老两口再住在原本的二层楼独立屋里,既浪费还没有精力打理,于是想“大房换小房”,买个公寓住。

 

问题就出在这栋公寓上了,女儿D表示,当时她和丈夫本来就有意购买多伦多的投资物业,正好父母有需求,就孝敬父母让他们住着,反正D夫妇看重的是房子以后的升值。

 


她声称,父亲是代表自己和丈夫于当年以$55万元买下这间位于3181 Bayview Avenue的公寓。

 

但程氏夫妇表示:没有的事,买房的时候从头到尾,包括聘请经纪、找房、付定金以及交割,女儿都没有参与。

 

为什么会出现这样矛盾的说法呢?

 

原来在当初买房的时候,女儿起草了一份英文贷款协议,协议写明:程氏夫妇和女儿D是共同产权(Joint Tenancy),一旦贷款全部还清,程氏夫妇的名字将从产权名单中删除;贷款金额是$35万美元,购买价格是$56.1万加元(合36.1万美元),差价$1.1万美元将于2001年11月存入程氏夫妇的账户;年利率是5%;每月支付利息为$1458.33元。

 


既然不是帮女儿买房,又为什么要签这个协议呢?程氏夫妇说,最开始把女儿的名字加入产权名单,是因为她在律师行工作多年,熟悉法律,相信她在俩人辞世后会按照遗嘱分配财产。

 

但他们并不知道,在这种情况下,两人离世后﹐该公寓的产权便会自动转到女儿名下。直到2003年咨询了律师后,才了解到共同产权的本质和后果,因而要求女儿放弃对这间公寓的产权。

 

银行记录显示,女儿D开始确实向父亲支付了$1.1万美元,以及每月$1460元的利息,但是到2003年7月,D发现父母不想把公寓产权转给她,就停止支付。

 

之后,她起草了一份中文的协议书,要求把她为公寓支付所有金额约$9.1万美元还给她,并放弃这间公寓。程父于2004年4月给女儿转账了这笔钱。

 


之后女儿意识到加拿大的地产正在疯长,于是反悔不想放弃公寓了,并表示要把钱还给父亲,但并没有实际行动。

 

连着几年的催促都不成,这才逼得程氏夫妇把女儿告上了公堂。今年11月,安省最高法庭法官裁定程氏夫妇胜诉,女儿D的名字将从业权名单中删去。

 

这个故事引起了部分华人网友的争论,有人说是女儿不孝,也有人说是父母见钱眼开:

 

“一看就是不孝女儿,绕着圈骗自己的父母,真能忍心,学白上了,养个白眼狼,这样的女儿不要也罢。”

 


“这对父母买下这公寓和女儿签了协议,待女儿还清金钱,公寓属于女儿。父母当初可能好心帮女儿先购公寓,由女儿日后还钱赎回,可能因为公寓价值倍升,倍升后若女儿以当日价赎回显得父母吃不到甜头,于是改变了承诺。女儿错在一听到父母预早毁约,便停付还钱并要求拿回9万。如果女儿继续付钱到银行,不拿回9万,据早前合约,一定会在法庭胜利。这事件,女儿并没有诈骗父母,反是父母不守承诺,因为合约说好女儿还钱清了,公寓归女儿,其父母不可能不知道!”

 

其实问题的关键,就出在了“共同产权”上。

 

在加拿大,一个人拥有房屋,产权就是“个人产权(Solo Ownership of Land)”;而大多数新移民家庭在买房办理产权时,都是由夫妻共有,房屋的产权就属于“联合共有产权(Co-Ownership of land)”。

 

“联合共有产权”是非常普遍的现象,不过大多数投资者并不知道,“联合共有产权”有两种不同的方式,而且这两者有很大的差别。

 

这两种产权的方式分别叫做“Joint Tenancy(共同产权)”和“Tenants In Common(联名产权)”。

 


Joint Tenancy 翻译为“联权共有人”更容易理解。


联权共有人具有四个“一致”特性:

 

时间一致(Unity of Time):所有联权共有人必须在同一个时间段购房、出售或者收获利益;

 

产权一致(Unity of Title):所有联权共有人只能通过同一份购房合同中获得共享的房屋产权;

 

利益一致(Unity of Interest):所有联权共有人拥有相同切平等的权益;

 

占有一致(Unity of Possession):所有联权共有人对房屋拥有同样的入住权利和占有权利。

 

四点缺一不可,而且不能单独出售或转让各自的产权,在特殊情况下一旦某一联权共有人单独出售或转让,房屋产权方式将转成“Tenants In Common(联名产权)”

 

联权共有人具有“生者享有权(Right of Survivorship)”,当某一联权共有人去世后,其他在世的联权共有人将自动获得其产权并均分,若仅剩一人则持有完整的房屋产权。

 

父母及子女联名购买房屋,若父母去世,孩子可以自动获得父母的产权,如果孩子没有其他主要居所,无需缴纳任何遗产税和房屋增值税。

 

Tenants In Common 翻译为“分权共有人”更容易理解。

 

分权共有人的特性是,同一个房屋,分权共有人可以拥有相同或者不同份额的房屋产权比例。

 


分权共有人不具有生者享有权,任何一个分权共有人都可以将自己份额的房屋产权单独出售、转让或者做为遗产留给所指定的受益人,但将面临房屋增值税的问题。

 

跟朋友一起买房的人群,可以根据投资的多少,按比例分配住房需求和房屋产权。思想较现代化的伴侣,为了分清“你的”和“我的”,也会使用这种方法来决定房屋产权。

 

如果使用联名方式购买房屋,BC省的《物权法》(Property Law  Act)一般会自动默认的联名方式是分权共有人(Tenants In Common),除非明确指出这个资产是以联权共有人(Joint Tenancy)的方式联名拥有。

 

 

 


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