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加拿大出现只付息房贷 这么做会让楼市崩盘吗?

2019-05-14    温房网    点击量:2352


最近据Huffpost报道,加拿大央行行长朴洛兹(Stephen Poloz)在上周一个演讲中,呼吁金融界推出新的贷款产品,帮助债台高筑的家庭减少债务风险。


纯利息贷款的前车之鉴

 

今年,近100万澳大利亚房主面临着严峻的现实——他们的月供在一夜之间飙升,平均每月400元。

 

这无疑是往澳大利亚房地产市场的伤口上撒了一车盐,由于高不可攀的价格以及海外买家的撤离,澳大利亚的房地产市场陷入了历史性的低迷。

 


澳大利亚房地产市场最近遭受的冲击,却是由加拿大人基本上不熟悉的东西引起的——纯利息贷款(Interest-only mortgages)。这是一种在澳大利亚、英国或者其他地方很流行的一种贷款方式。纯利息贷款是指借款人在一定期限(通常是四五年)内,只需支付贷款利息。

 

换句话说,就是借贷人支付贷款利息,但所欠的本金一点也没有减少。对借款人来说,在抵押贷款的头几年,他们的月供确实要比传统抵押贷款少得多。

 


当然,到了纯利息支付的期限届满的那一天,借款人的还款就会连本带利的偿还,每月大笔的月供也让很多人吃不消。这就是今年发生在90万澳大利亚家庭身上的事情。据澳大利亚政府估计,按照目前的利率水平,从长远角度来看,那些纯利息贷款的澳大利亚居民将为一套75万的房子额外支付近10万的利息。

 

肯定有不少朋友会说,这个也太不划算、太冒险了。其实早在2002年,美国的贷款机构就创造了一种类似于纯利息贷款的贷款方式。是一种30年期的“可调利率贷款(adjustable rate mortgage ARM)”,它在头5年为购房者提供了一个非常低的“入门利率”,随后利率大幅飙升,随之而来的是月供大幅增加。

 


在这些措施实施多年后,抵押贷款偿付飙升,成为此后美国金融危机的触发点之一。2015年的电影《大卖空(the Big Short)》就是以此事件为蓝本。

 


2010年,随着美国的崩溃,仅存的纯利息贷款产品也从加拿大的主流房贷市场消失。

 

纯利息贷款卷土重来

 

但目前这种贷款方式又回来了,据Huffpost报道,去年,抵押贷款公司Merix Financial成为第一家重新推出该产品的加拿大银行,所推出的产品是一种30年期的“纯利息弹性房贷(interest-only flex mortgage)”。

 


Huffpost表示,这对于加拿大央行行长朴洛兹(Stephen Poloz)来说也许是件好事。朴洛兹上周发表了讲话,他敦促加拿大的金融部门创建新的贷款产品,以降低家庭债务的高风险。

 

Huffpost表示,朴洛兹的论调从本质上来说是认为,更多不同类型的贷款将分散债务危机的风险。如果每个人都有相同类型的贷款,每个人都容易受到相同风险的影响,所以如果出了什么问题,每个人都面临同样的困境。换句话说,更多样的贷款方式将意味着,任何负面的情况所带来的影响会波及到更少的人。

 

纯利息房贷能否真正减少和分散压力?

 

抵押贷款网站RateSpy.com创始人Robert McLister表示,纯利息贷款在加拿大不会像在其他一些地方那样构成风险,部分原因是抵押贷款“压力测试”同样也适用于这种贷款方式,因此也就限制了人们的借款额度。

 


McLister对Huffpost表示,“一般来说,纯利息贷款更难申请。与不负责任的美国市场不同,住房市场崩盘前,加拿大(纯利息贷款)不会增加你的购买力。”

 

出于这个原因,McLister认为“它们(纯利息贷款)永远不会成为加拿大的主流。”

 

McLister表示,纯利息贷款只对于一小部分购房者有意义。例如,如果你是一个需要现金来维持公司运营的小企业主,那么降低你的贷款支付额,并将差额投入到你的生意中,可能是有意义的。

 


McLister说,“在有限的情况下,它们有时也适合有临时现金流问题的人——正在休产假的家庭、收入不稳定或季节性收入的人,等等。但这些申请让我有点紧张。”

 

贷款证券化可行吗?

 

朴洛兹还建议加拿大扩大贷款的“证券化”。这意味着贷款机构将账面上的抵押贷款捆绑打包成一种单一的“证券”,然后卖给那些投资者。当然这个过程对借款人来说是看不见的,他们还是每个月要向银行还款。

 

这将为贷款机构提供新的资金来源,从而降低借款人的成本——这意味着降低抵押贷款利率。


但你猜怎么着?10年前,这事儿美国也干了,但是金融危机还是爆发了。

 

Huffpost表示,在2007年,这些贷款的偿付激增,结果是,许多“证券化”抵押贷款捆绑产品的价值与投资者支付的价格相差甚远。借款人无力偿还抵押贷款,因此(投资机构)没有收入来源。贷款捆绑产品实际上是一张毫无价值的纸片。这是引发金融危机的一个主要导火索。

 

出于这个原因,朴洛兹正在敦促贷款捆绑产品的“透明化”,这在一定程度上已经在加拿大进行。在加拿大抵押贷款和住房公司的支持下,他想建立一个“用于证券化贷款公共数据库”,在这个数据库中,借款人的身份将被保密,但他们的财务状况细节将被公开。

 


10年前,随着债务危机的爆发,许多专家指出,加拿大相对来说仍相对安然无恙,是由于加拿大“枯燥”的金融体系,缺乏令人兴奋的创新借贷方式,也是经济得以维持的原因。

 

朴洛兹在本周的演讲表明,他希望改变这一现状。

 

加拿大央行行长表示:“贷款方式还可以有许多其他的变化,这让我感到奇怪,为什么在我有生之年,我们的抵押贷款市场几乎没有发生什么变化。”

 


朴洛兹称,“需要明确的是,这个体系没有崩溃——它为加拿大人和金融机构提供了良好的服务。但我们不应停止寻求改善。

 

纵观历史上发生的类似事件——10年前美国发生的事情,以及如今澳大利亚发生的事情,这么多前车之鉴,您认为这种改变可行吗?


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