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大温楼市疲软?2019年房东要笑了

2018-11-30    温房网    点击量:1884


大温楼市疲软已经是不争的的事实。到10月底为止,低陆平原地区的房屋销量相比去年同期下跌了35%;同时,大温地产局和和菲沙河谷地产局在MLS上的挂牌数量有2万多套,比去年同期上涨了42%。预计下周一大温地产局会报告11月份的销售数据,11月的走势是好是坏过完周末就知道了。



尽管销量跌、挂牌数上升,楼市进入典型的买方市场,但低陆平原地区的房屋基准价仍有小幅上涨,而且价格仍是全加最高的。10月份低陆平原地区的房屋综合基准价为99.5万元,差不多是全国均价的2倍,也比去年同期上涨了2.9%。如果分房屋类型来看,只有独立屋的基准价与去年同期相比是下跌的,但跌幅很小,只有2.7%;城市屋和公寓的基准价则分别上涨了5.3%和8.7%。可以见得,温哥华的房价还是比较抗跌的。


另一方面,在楼市销售疲软的状态下,地产投资者还有没有机会?哪些投资者会获益?近日,Western Investor给出了答案。他们认为,2019年大温的房东将是获益最大的人。



为什么呢?从供给和需求两方面分析。


首先看住房需求。BC省今年预计有5.93万新移民(省间和国际),明年还会有6.1万新移民,他们中的90%会选择住在低陆平原地区。由于大温房价高,难以负担,大部分新移民会租房居住。



再看供给方面。租赁房源的主要来源是预售公寓。预售市场的下跌,意味着未来进入租赁市场的房源减少。


根据MLA Canada的数据,今年上半年,大温楼花市场的销量跌了四成。开发商依赖于预售来向银行融资,由于预售不理想,后续资金有困难,会导致开发商取消一些开发项目。另一方面,大温的公寓建设成本上涨12%,这也可能导致开发商放缓开发计划。加拿大住房和房贷公司(CMHC)预计最佳情况是,大温地区的多住户公寓单元的开工量,将从今年30900套降至2019年的26800套,然后在2020年降至24900套。

据Altus Group的数据,到今年年中为止,大温有245个项目共计22500套公寓为预售状态,其中的2400套还没售出。Urban Analytics的数据显示到今年第三季度,未售出的预售公寓数量上升至4477套,几乎翻了一倍。


另一方面,BC省政府开始规范楼花转让市场,并于明年1月1日生效楼花转让新政,要求开发商收集并报告客户的楼花转让信息,以确保转让楼花的人交了应该缴纳的所得税(楼花转让新政可参考:http://www.vanfun.com/news-7-0-14550.aspx)。再加上20%的海外买家税以及BC省已经生效的投机空置税,这些政策可能会导致楼花的销量进一步下跌。


房贷利率上升、房价高企以及新公寓开工量的潜在下滑,这些因素的共同作用可能会让现在房东受益。根据CMHC的数据,未来两年大温房子的空置率将从1.1%增长到1.3%,但一房公寓的房租也将增长16%,到2020年将会涨至1400加元。



Kamloops和BC北部的房东明年收益最高


相比于大温,Western Investor认为BC省内陆地区和北部的某些城市投资收益会更高。


比如Kamloops,它的可负担性在BC排第二,也是BC省不征收投机空置地区中最大的城市。目前Kamloops家庭年收入中位数在7万4左右,平均房价在41万左右,是BC省住房可负担性最好的城市之一。BC省房地产协会预测明年Kamloops均价会涨3.6%,成交量可能涨2.3%。

 


根据Zoocasa的调研,BC北部最大的城市——乔治王子城,将是明年出租投资收益最好的城市。乔治王子城的房价可负担性被Zoocasa评为第一,均价目前32万左右,家庭收入中位数在7万8,超过大部分低陆地区城市(温哥华家庭年收入中位数才6万5)。

 


再加上乔治王子有一个4千万的液化天然气项目,明年会给城市带了不少新的住户。附近的Kitimat、Terrace、Fort St. John、Dawson Creek等液化天然气项目沿线市场也会跟着火爆,大概有10.4%的增长。CMHC的数据显示2017年这片地方的房屋空置率是3.7%,但预计今明两年空置率会下降,让租赁市场偏紧。



(不过这些巨冷的地方你真的考虑吗?看房之前,先穿好加拿大鹅……)



                       


 

 


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