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纯干货!大温的房屋基准价到底是怎么计算出来的,有什么意义

2019-08-26    温房网    点击量:1954

  

不论是房屋买家还是卖家,最关心的是房子的价格问题。每月价格的涨跌,反映了市场的变化趋势。

 

在每月的地产数据报告中,有个关键数据,就是MLS房屋基准指标价。这个房屋基准指标价,并不是这个月售出房屋的均价或者价格中位数。那么,这个基准价是怎么算出来的,为什么地产行业要用这个数据来衡量市场的走势?今天小编就来说一说。

 

加拿大7月全国房屋均价和集合综合基准指标价的比较

 

先说两个常见的统计数据,均价价格中位数

 

均价比较容易理解,就是这个月售出房屋的成交价之和,除以售出房屋的数量,得到均价。

 


 2019年7月菲沙河谷地产局辖区的独立屋均价


价格中位数,则是将本月售出的房屋按价格的高低从高到低或者从低到高排序,如果售出数量是奇数,价格中位数则是位置在最中间的那个成交价;如果售出数量是偶数,则价格中位数是成交价格较低的那一半中的最高价。

 


 

2019年7月菲沙河谷地产局辖区个类型房屋的基准指标价、价格中位数和均价


1996年之前,地产协会或者地产局只用每月均价或者价格中位数的变化来反映市场趋势。那么,这样做会有什么问题呢?

 

在任何给定地区,楼市总是在随时间变化,即售出房屋的数量和类型是会随时间变化的,而且导致变化的原因有很多。因此,均价或者价格中位数会出现大幅波动,使得地产市场看起来很不稳定。

 

下面举个例子看成交均价是如何受销售价格的变化所影响的。

 

假设连续两年,每年都售出9套房子,但第1年与第2年售出的房子成交价不尽相同。具体看下面两张表格。

 


从上面的表格可看出,第1年和第2年的房屋成交价的价格中位数都一样,为29万,但第1年的成交均价是29.5444万,第2年的成交均价是31.9888万。

 

那么,你到底是要用成交价中位数来反映市场走势呢,还是用均价来反映市场走势呢?如果用价格中位数,那么第2年与第1年的房价没变化;如果用均价,那么第2年的房价上涨7.7%

 

 

再来看一个成交价中位数变化,但成交均价不变的例子。仍然是连续两年都售出9套房子,两年售出房子的成交价不尽相同。

 

 

从上面两张表格可看出,房屋成交价中位数第2年比第1年的上涨了9.4%,但两年的成交均价保持不变。

 

从上面两个例子来看,房屋成交价中位数以及房屋成交均价均不能很好地反应市场变化趋势,导致买家对市场的误判。因此,地产业界改变了统计价格的方式,并创造出MLS房价指数MLS Home Price IndexMLS HPI)这个衡量指标。

 



MLS房价指数概念是仿照经济学中的消费者价格指数(Consumer Price IndexCPI)建立的。CPI衡量一篮子商品和服务的价格变化率,这些商品和服务是居民生活中最常消费的东西,如食品、服装、交通等。那么,MLS房价指数衡量的就是房价变化率,这个房价是考虑所出售房屋的各种定性和定量指标之后得出的综合房价,即MLS房屋基准指标价,反映的是将极端类型住房(高端>97.5%或低端<2.5%)去除之后的典型住宅的价格。

 

 

用来计算MLS房价指数的房屋模型所考虑的定量和定性因素有:

 

  1. 地下室以上楼层的房间数量

  2. 卫生间的数量,包括全卫和半卫

  3. 主要生活区间的面积和地下室的面积

  4. 是否有壁炉和/或装修好的地下室

  5. 土地面积

  6. 房龄

  7. 停车位

  8. 取暖方式

  9. 地基、地面、外墙和屋顶的类型

  10. 物业是否有水景或360度全景

  11. 物业的转售历史

  12. 与购物中心、学校、医院、警署、教堂、运动中心、高尔夫球场、公园、公共交通等的距离

 

 

因此,地产局月数据报告中某区域的房屋基准指标价,就是这个区域的MLS房价指数房屋模型的价格,由物业定量属性(例如地面上的居住面积)的中值,以及物业定性属性((例如地下室没有装修)的最常见价值,通过复杂的数学公式所计算出来的。

 

总而言之,房屋基准指标价并不是房屋的真实售价,是主要用来反映市场变化的加权统计值;而且,样本越小,与市场实际趋势的偏差越大。也就是说,如果选定的区域很小,比如只考察列治文West Cambie 区域今年678月份独立屋的房屋基准指标价变化,这个变化趋势就可能没有真实反映市场的行情变化。

 

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