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【纯干货】2018版最新非加拿大居民在温哥华买卖、出租物业的税务问题

2018-03-10    温房网    点击量:3267

 

近日,《2017年度胡润海外置业投资回报指数》将温哥华评为中国人海外置业投资回报率最高的城市。而前不久居外网发布的最新调查报告也显示,2017年加拿大为中国投资者在海外购置地产的第三大热门国家,仅次于美国和澳大利亚。

 

至于为什么加拿大这么有吸引力,请参考温房网推送的旧文《99%的人都不知道,海外买家税难当中国购房者热情,只是因为这个》。

 

这里小编重点要说的是非加拿大居民个人在温哥华买卖物业,或者是将物业出租的税务问题。因为房屋交易要交税,投资获利也要交税,加拿大的税务是主动申报的。事先了解这些税务问题,不仅可以在买卖房产时少走弯路,还可避免不必要的麻烦。

 

先来说说非加拿大居民个人在温哥华购买住宅该缴纳哪些税。

 

最基本的——物业交易税PTT

 

这个税项适用于所有的房地产交易。也就是说任何人在购买或得到一个物业并向产权登记办公室(Land Title Office)申请变更业主时都要缴纳,不论这个房子是新房还是二手房。

 

在物业买卖中,大部分人碰到的都是因“物业所有权的转移”而需缴纳物业转移税,即Property Transfer Tax(PTT)。

 

BC省,PTT的计算是分段计算的: 

房屋成交价的前20万,税率为1%; 

20万~200万(含)部分,税率2%; 

200万~300万(含)的部分,税率3%;

300万以上部分,税率5%

 

举例来说, 

如果一套房子的成交价为80万,那么应该缴纳的PTT为: 

200000×1%+600000×2%=14000元 

如果一套房子的成交价为250万,那么应缴纳的PTT为: 

200000×1%+1800000×2%+500000×3%=53000元

如果一套房子的成交价为400万,那么应缴纳的PTT为:

200000×1%+1800000×2%+1000000×3%+1000000×5%=118000元

 

 

个别附加税项——新房购置消费税GST

 

除了前面所说的物业转移税PTT, 在BC省,对于购买新建的房屋或是推倒重建的房屋要征收消费税GST(Goods and services Tax),特别在意要买百分百新房的买家就要额外支付这一项税赋。

 


目前BC省新房购置消费税GST是房屋交易价格的5%。

 

海外买家税(Additional Property Transfer Tax)


2016年夏天BC省在大温区域局辖区(Greater Vancouver Regional District)推出了针对海外买家的15%附加房地产交易税(Additional Property Transfer Tax)。2018年2月21日起,又将该附加PTT提高至20%,并将实施地区扩大至省府区域局辖区(Capital Regional District)、菲沙河谷区域局辖区(Fraser Valley Regional District 、中央奥肯那根区域局辖区(Regional District of Central Okanagan)以及纳奈莫区域局辖区(Regional District of Nanaimo) ,一共是五个区域局辖区。凡是在这些地区购买房地产的海外投资客或海外公司,都要额外缴纳成交金额的20%作为税金。

 


哪些人士可以豁免和退税,请查阅温房网的历史文章《BC省15%海外买家税如何豁免退稅》。唯一的变化是现在的海外买家需要交20%的额外交易税了,到时候退的也是20%。

 

最后再总结一下,海外买家在大温地区买房子交税要分两种情况:      


买二手房:交物业交易税PTT+海外买家税; 

买新房:交物业交易税PTT+销售税GST+海外买家税。

 

如前所述,房屋交易税金额的多少由房屋的成交价决定,投资者在考虑购房预算时,要把相关税金也考虑在内。

 

 

非加拿大居民个人出售房子的税务问题

 

按照加拿大的法律,非加拿大居民在在加拿大境内取得的收入需要交税。如果售出房产获利,不管是自住还是投资,房产增值部分都要交个人所得税。


非居民个人出售房屋中需要缴纳的税款,一般来说房产交易律师会帮卖家处理好。即使如此,卖家还是有必要搞清楚整个交易过程中的税款缴付流程,以及应该收到的凭证Certificate of Compliance)。

根据加拿大税务局的规定,卖家必需在房产过户日的10天之内,向税务局提交T2062表,同时要缴付税款,为卖房所得净增值部分的25%。晚交就有25元/日的迟交罚款,罚款最低100元,最高2500元。


 


至于卖房的净增值部分怎么算,并不是简单的卖出价减去买入价,当初买房所交的税是可以算在成本中的,还有一些其他费用也可算在成本里,最好咨询一下税务会计师。房产律师也应该会提供专业意见。

 

税务局收到卖家的T2062表和税款之后,会签发凭证(Certificate),即T2068表。


一般来说,非居民卖家即使已经向税务局缴纳了房产增值部分的税款,还要在这个税务年度向税务局提交个人所得税申报表(income tax  return)。比如说,某非居民在2017年卖了房子 ,卖房的时候已经提交了T2062表,也收到了T2068表,但在2018年4月30日之前,还是要再向税务局申报个人所得税。

 

非加拿大居民出租房子的税务事项

 

非加拿大居民的房子出租所产生的收入,相关的税项属于非居民的第8类税(Part XIII tax),税率为25%。

 



总体来说,非居民房租收入缴税的方式有两种,一种是按毛收入(即从房客那里收到的房租的数额)的25%缴税,另一种是按净收入(收到的房租减去出租房子所花的成本)的25%缴税。

 

如果按毛收入的25%缴税,通常由房客或物业管理经纪人向税务局代扣代缴,而且必须在所付房租的这个月的下一个月的15号之前交到税务局。比如说3月的房租税金,必须在4月15日之前交到税务局。

 

每年,房客或者物业管理经纪人必须向房东提供一式两份的NR4表,即Statement of Amounts Paid or Credited to Non-Residents of Canada表,以表明这一年房东收到的房租金额以及代扣代缴的非居民纳税金额。而且,房客或经纪人还需向税务局递交NR4 Sum Return 表格。


举个例子:王小二是非加拿大税务居民,在加拿大的出租房每月有租金收入3000元。税务局要求老王每月从租金中拿出25% 交纳预留税。3000×25% = 750。 老王如果选择这种纳税方式,每月交纳750,一年交 750×12 = 16500 就是老王最后的税款。老王如若不交,CRA有权利向该出租房的代管人或租客追讨老王拖欠的税款。

 

 

如果按净收入的25% 缴税,一般来说非加拿大居民房东先要指定一位加拿大居民为自己的代理人,房东和代理人每年要一起向税务局提交NR6表,事先让税务局批准按照净收入缴税。提交NR6表的时间必须是每年的1月1日之前,也就是说上一年就要为下一年作准备;或者是第一次交房租日之前。


税务局批准之后,代理人就需要每月向税务局上缴租金净收入的25%,缴款日期 也是下一个月的15号之前。之后,房东每年还必须向税务局提交T1159表申报,申报上年度的租金收入,截至日期是6月30日。如果有多套房子同时出租,收入要一起申报。


举个例子,还是王小二,每月租金收入为$3000元,出租房产生的各种费用假设每月$1000元,那么净房租收入(net rental income) 就是$2000。 其代理人同样有义务按时向CRA上交 net rental income 的25%作为预留税款,即每月$500。到了来年,王小二还要向税务局提交T1159表报税。


总之加拿大的税务系统比较复杂,如果海外投资客觉得比较麻烦,可以请专业的会计师代为处理。

 


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