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房屋开放日,不是去打酱油的,没问这些问题下offer时会吃亏

2017-12-27    温房网    点击量:2813

在温哥华买过房子的读者都知道,买房是一个相当耗费精力和时间的工作。有些人花了好多个周末去看房,看了上百套房子才挑到心仪的房子,但最后下offer的时候却发现房子还有这样那样的问题自己没搞清楚,弄得很被动。因此,买家下offer前做好尽职调查非常重要。 房屋开放日,就是买家做尽职调查的最好时机,如果问题问得好,可以挖掘到很多台面上看不到的信息,尤其是共管类型的物业。

 


那么房屋开放日看房时买家应该问哪些问题呢?

 

 

1.  屋顶、热水锅炉、水管系统、电线系统最后一次维护保养或更换是什么时候?



 

这个问题非常重要,这些信息告诉你房屋的基本状态如何。知道了这些基本设施的情况,你就可以估算一下如果买下这个房,是否需要在近期或马上更换这些设施,需要多少预算?如果房屋开放日的时候,在场的卖方代表不能具体回答这些问题,在下offer之前也一定要搞清楚这些信息。通常验屋师出具的验房报告、房产折旧报告(depreciation repot)或者房屋状态声明书中会有这些信息。

 

2.  如果是共管物业,比如城市屋或公寓,整个小区是否有折旧报告?

 


如果你看的房子是城市屋或是公寓,应该问是不是可以看最新的房屋折旧报告?房屋的折旧报告事关房屋贷款的申请,如果没有的话,通常银行不会批准贷款。而且,由第三方出具的折旧报告还能提供房屋状态的详细信息,物业的应急基金(contingency reserve fund ,CRF))是否能够满足物业的维修和翻新需要。折旧报告会说明应急基金的征收方式,而且会估计合适需要特别征收以及每位业主需要出多少钱。

 

 

3.  如果是共管物业,物业近期是不是有特别费用的征收?



通常,共管物业在进行大项翻修时,比如屋顶,会向业主收取费用。这些费用都不是小数额,通常几千元到几万元不等。前不久,温哥华面对English Bay的一幢高层公寓替换天台的大树,每位业主就出了3.5万元。如果你刚买完房子就会告知要出一大笔钱翻修房屋,心里肯定很窝火。所以,看房子的时候,就要问清楚是不是有大笔的物业维修费用已经通过物业委员会的批准、需要近期支付?如果有的话,你就可以在下offer时与卖家协商,希望由卖家来出这笔费用。

 

 

4.  是不是有房屋状况声明书(property disclosure statement,PDS)?

 

 


房屋状况声明书通常会批露卖家所知的房屋状况,虽然买房时不能完全依靠卖家的信息披露,但至少对房屋的使用历史有个基本了解。房屋状况声明书基本上就是一个问题清单,卖家会回答一系列问题,比如,“房子是否有用漏水的情况?”、“是否遭受过虫害?”,等等。卖家要根据他们所知的情况进行回答。通常房屋状况声明书是购房合同的一部分,但不是强制的。比如,如果一个卖家正在卖的房子他自己从来没住过,一直都是租出去的,那么卖家就可以不提供房屋状况声明书,因为他自己对那些问题的答案也不是百分之百肯定。如果有房屋状况声明书,那么可以肯定的一件事就是卖家自己住过这个房子,能负责地回答那些问题。

 

5.卖家是不是已经在别处买了房子?

 



这是一个很有分量的问题,但很多买家看房子时都不会想到问这个问题。这个问题首先可以测试出卖家是真的要卖房子还是只是探探市场。如果卖家是真心要卖房子,而且已经在别处买了房子,需要在一周之内搬进去,那么房屋成交日期对卖家来说就非常重要。了解卖家目前在他们自己的买卖过程中处于什么进度,对买家下offer就非常有帮助,可以针对卖家的需求下出最有吸引力的offer,利于自己成交。

 

 

6.卖家的时间进度表是不是已经定下来了?

 



卖家选择接哪个买家的offer,除了看出的价钱,还会看交易进程时间表,有些卖家必须要在某个时间点成交,且不可更改。如果买家的时间表比较灵活,能配合卖家的时间表,有时候卖家会选择一个出价不是最高、但时间比较灵活的offer。相反,作为买家,如果你的时间表是固定的,无法配合卖家的时间,那就必须出个高价才能有机会让卖家接你的offer。

 

7.这个房子是不是已经接了offer?

 


这个信息对买家的出价策略比较重要。问这个问题,在现场的卖家经纪通常会给出四种答案:

 

A. 已经接了一个offer,正在等待条件解除;

B. 我们会在哪一天统一接offer;

C. 我们已经收到offer,但拒绝了;

D. 还没有收到offer。

 

如果是A,卖家已经接了offer但仍旧举办房屋开放日,说明他们想接个后备的offer,以防前一个offer最后没成交。

 

如果是B,说明这个房子是新上市的,卖家经纪通常想在某一天统一接受offer,以期望接到多份offer。

 

如果是C,要进一步询问是什么原因卖家拒绝了offer。

 

如果是D,说明竞争的买家可能不多。

 

 

8.  这个房子已经挂牌多久了?


这个问题其实是接着问题7 问的,也是帮助买家如何出价的信息。如果是新上市的房屋,可能会面临多个买家竞争的情况。如果是房子已经上市一段时间了,说明你有机会和卖家讨价还价。不过,有一种情况要特别小心,如果当前楼市是强烈的卖方市场,但这个房子挂了很久都没卖掉,那就要问为什么了。房子是不是有什么坏名声?还是要价过高?总之要小心行事,各方面打听这个房子的情况。

 


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