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温哥华商业地产投资风云多变:砸钱之前需三思!

2016-09-05    温房网    点击量:5325

大温地区土地资源紧缺,热门的商业地块又集中在城市的繁华区域,如温哥华的Granville、Oak 街两侧,Cambie  走廊;列治文的3号路两侧;本拿比的Metrotown 及周边等。这些区域的商业地产发展很快,地价也在被不断刷新纪录。

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日前,本地资深地产专业人士白冰峰(Karl Bai) 冯旭(Mike Feng)先生就大温地区的“商业地产的盈利模式”,以及“影响商业地产投资收益的因素”等问题发表文章,探讨影响商业地产投资回报的诸多因素及其不确定性,希望对有意投资商业地产的朋友们有所帮助。


商业地产盈利模式


商业地产是城市经济的衍生品,从业态来看,商业地产通常包括办公楼、零售物业、专业市场、酒店、餐饮业、休闲娱乐中心、酒庄、农场等。

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这些物业有着不同的客户群、经营模式和盈利水平。一般而言,商业地产的盈利模式分为三种:开发出售模式、持有发展模式、投资开发并部分持有(租售并举)模式。


1、开发出售模式


目前大部分开发商采取开发后出售的方式盈利,原因是这种模式可以减少资金沉淀,减轻经营压力,加速资金周转,为后续开发项目积蓄力量。现在市场上常见的做法是开发商开发商住两用楼盘(Mixed use),底层为商业零售物业,上面是住宅物业。

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开发商在破土动工前就开始预售(Pre –Sale),在市场火热的时期,销售很快完成。如2015年至2016年上半年,大温地区很多预售楼盘开盘后很快就预售一空,出现一房难求的局面。


但在市场下行甚至衰退的情况下,销售就会趋缓甚至停滞,开发商就要靠实力支撑较长的销售周期。如今年8月2日征收额外15%过户税的新政出台后,大温地区楼盘预售明显趋缓,这种局面持续多长时间有待进一步观察。


2、持有发展模式


又可分为先租后售、租金抵房款方式和整体出租、整体经营方式。这种模式开发商较长时间持有物业,可以获得土地物业增值的收益,同时又有一定的现金流。先租后售的出租方式是租客先付一定的现金后,用每年的房租逐年抵算房款,也就是我们常说的以租代买。


3、部分持有(租售并举)模式


是上一模式的变通。这种模式将整个物业分割成两部分,一部分出售,一部分出租,“以售养租”来解决流动性问题。

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一方面,商业地产的区位具有较强的稀缺性,持有优质的商业物业是未来发展的基础;另一方面,投资开发后出售部分物业,可调节短期内的收入盈利水平,并快速回流部分资金,进而实现滚动发展。


影响商业地产投资收益的因素


供求关系


供求关系这一市场营销的核心要素依然是影响商业地产投资收益的核心因素。哪些地区商业地产资源稀缺,需求旺盛,哪些地区的商业地产销售的就快、销售价格就高。


政策导向


政府是鼓励还是抑制的政策会引起市场的明显变化。


区域的经济状况


经济的蓬勃发展或萧条衰退对商业地产的影响至关重要,如卡尔加里石油产业的不景气导致该地区的商业地产市场长期低迷。


科技进步和新兴产业的出现


电商、网购的迅猛发展对传统零售业造成严重打击,殃及商业地产。如列治文几家大的零售商店相继关门,一些小的商铺也在惨淡经营。

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在商业地产风云多变、竞争激烈的情况下,投资者一定要获得足够的信息,对拟投资的区域进行全面、细致的分析,对市场诸多因素的变化有充分的了解和相应的应对措施,才能立于不败之地。


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