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是喜是忧?2020年大温房屋估价普遍下跌,最高15%

2019-12-10    温房网    点击量:2034

 

昨天,BC省物业估价署BC Assessment发布了2020年物业估价预告。数据显示,明年全省住宅类物业的估值相比较今年下降了至少5%,最多可达15%!

 

 


BC Assessment的评估员Tina Ireland表示,物业估值的变化取决于地理位置,例如大温地区的房屋评估价值会下降,而BC省其他市场和地区的价值将会在去年的基础上有微小的变化,甚至有小幅的增长。


按地区来看,大温各个城市的估值今年出现了怎样的变化呢?





温哥华、北温、本拿比、三联市明年的独立屋估值下降10%-15%;公寓估值最高下降15%


列治文和三角洲地区,独立屋估值下降10%-15%;公寓估值最多下降10%


素里和兰里的独立屋估值下降5%-10%;公寓估值下降10%


而大温周边城市也出现了不同幅度的下降:


阿伯茨福和奇利瓦克独立屋和公寓的估值预计下降最高10%;


温哥华岛地区维多利亚地区的估值浮动在上涨5%或下降10%之间。


除了住宅单位,BC省许多地区的商业地产继续呈上升趋势,在低陆平原地区,情况也自去年以来逐渐趋于稳定。

 


看到各市独立屋估值都出现了不同程度的下降,这下大温许多业主估计都慌了神。

 

但评估是根据每年7月1日前后类似房产的销售情况来计算的。换句话说,就是这份物业的估值是主要是根据2019年7月1日的市场价,这样来看的话,今年7月份之后市场恢复的情况并没有被考虑进去。

 

11月,大温地区独立屋的销售与挂牌比率(售挂比)为17.2%,城市屋为24.9%,公寓为29.3%。大温地产局(REBGV)表示,在过去几个月中,售挂比持续超过20%通常是价格上涨的迹象。

 



话说回来,政府估值的主要作用是用来计算地税。但是估价涨了,地税不一定涨;反之,估价低了,地税也不一定会低。


市政府会把该区域的物业估价总额作为基数,然后用市政府的年度财政预算除以这个基数,如此计算出税率。房屋估价的提升并不直接影响地税,政府的财政预算起到的因素更大。并不像大家平常说的“房屋估价越高,地税越高。”


房屋价值的下降是否会导致物业税的下降,取决于周边的房屋。

 

Ireland表示,“只有当你的评估比你邻居的评估更低或更低时,你的地税才会下降。”

 

Ireland解释到,“如果你的地税下降了10%,而在你的税务管辖范围内,其他人的地税变化通常为零,那么你的地税税很可能会下降。”

 


那么对于想要买卖房屋的业主,政府估价单,可以作为房屋交易的参考吗?假设政府估价100万,是否挂牌价格就是100万左右?看到不少人的挂牌价格都远高于政府估价,居然也卖的掉,这正常吗?

 

加拿大房产专家Dustan Woodhouse指出,每年的政府估价只是例行公事,就拿BC省来说,政府估价只是政府部门“必须要做的事”之一,给出的价格一般都和地税的涨跌关联。

 

还是有许多买家或卖家会参考政府每年给的估价,但是在Dustan看来没有任何参考价值。估价大多数情况都远低于你房子的市场价值,甚至有时候更离谱 —— 远高于你房子的市场价值!

 

为什么估价不准确?第一个原因是政府根本没有那么多人手实地探访每一个房子。都没来过,估价完全是信口开河。此外,估价一般是每年7月进行,第二年年初才告诉你。即便估价准确,到第二年也不准确了。

 

Dustan认为,政府估价很不靠谱,用估价来评判房屋该卖多少,会误入歧途。尤其是新来的人,看到估价,挂牌居然和估价一样,这不是害人吗?

 

估价就像天气预报,反应的只是趋势

 

为了让大家更好的了解政府估价,Dustan用了一个形象的比喻:政府估价就好比是天气预报,天气预报能准确预报14天后的天气吗?不能,但天气预报不会犯原则错误:夏天温哥华的气温会远高于夏天墨西哥的气温吗?不可能。

 

政府估价同理,它总体不会犯错:比如同样大小的独立屋,兰里的独立屋估价绝不会超过温西的。它能估出每个区域的价值排名,但具体到某一套房子就无能为力了。

 

但是政府估值也是有很大价值的。

 

比如在政府估价页面下方,你能看到房子的参数、邻居的估价、过往成交记录、成交金额等等,不少信息很有参考价值,而且是真实可靠的。

 

整个页面能让你对自己的房子和周边邻居有很多了解,最有用的信息不是估价本身 —— 除了估价数字,页面上别的信息都很有用!

 

如果恰好你的邻居在卖,你可以通过它的估价和挂牌价,以及销售状况来合理地判定你自己房子的价值。假设你家估价150万,邻居160万,而邻居近期以210万的价格成功卖出……那你会明白:“我家的实际价值会在200万左右”。

 

但总之,如果想要确定房子的真正价值,不能完全依靠政府的估值。可以请教专业的地产经纪,并且给自己的房屋做一个深度的评估。

 

 


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