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保持价值最大化?UBC学者揭新房拆建之谜!温哥华大拆迁几成定局!

2017-02-22    温房网    点击量:3785

温哥华有不少房子眼看着好好的,仍无法避免被拆除的命运,为什么呢?


好马配好鞍,旁观者清


最近有UBC大学的两位学者找到了这个背后的答案,原来决定一所房屋是否值得保留,不是它还能不能使用,而是其房屋的价值与土地之间的价值是否匹配!说白了,你不能住在一间五星级饭店的房间里,却穿着一双拖鞋!


这位名叫达曼(Dahmen )的学者在挪威长大,5年前搬到温哥华之前在波士顿学习,作为一个外来者,他骑自行车经常经过各种各样的拆迁工地,这引起他的好奇,明明好好的房子,拆除背后的动因是什么?还有,驱动那些非常破旧的独立屋获得高昂价格的因素有哪些?


达曼和同事、数学家Jens von Bergmann合作,两人开始探讨在温哥华拆除独立屋的经济学和拆除机率,两人比较了土地价值、建筑价值、地块大小以及一些变量,例如房屋是否在销售前后几年内被拆除。


拆除指数决定去留


最终,他们找到那些房屋被不断重建和拆除的环境和财经因素,创建了一个被命名为“拆除指数”的工具,它把住宅的价值与整体房产的价值(也称为相对建筑价值(RBV))进行比较。这个RBV越低,房子就越可能被拆除,并被一个新的房子所取代。


达曼表示, 他们是基于市府数据和2005年至2015年期间买卖的独立屋的卑诗估价(B.C. Assessment)记录而计算出的RBV,这是一个房屋是否被保存或拆除的最重要的预测指标。他说,随着土地成本不断上升,这种情况一直持续,使得昂贵的和刚刚建成的房屋很快就被一再拆除,以保持匹配的节奏


具体说,对于新建筑,相对建筑价值(或RBV)60%至70%会被认为是安全的。低于10%意味着一个房子被夷平和替换的可能性显著增加。



未来的13年,1/4房屋面临被拆


Jens von Bergmann指出,如果你有价值200万的土地,那么你必须在它上面放置一所400万的房子,才能进入一个被认为健康的范围(也就是拆除的免死牌),否则就无法达到50%的RBV,而大多数新的建筑只有38%,这是中位数,所以它们无法逃脱再次被拆除。



达曼把它用来预测到2030年温哥华有多少房屋可能拆除,也就是因为最近房产价值激增而可能“被牺牲”的房屋,结果他得出一个惊人的发现,鉴于温哥华房地产价值最近的迅速上升,全市大约半数单户住宅的相对价值已经低于7.5%,这将使这些房屋面临50%以上被拆除的机率。


也就是说,温哥华在未来的13年里、亦即到2030年,大约1/4的房屋将面临被拆除的命运。只因这些房屋的相对价值下降,唯有如此,再能让土地价值最大化。



事实上,市政府的步伐比他们预估的还要快!温市希望扩大1940年以前建造的房屋不能被拆除的区域,就是为了提高RBV的一个实例!一个为住宅增值的最佳方式是允许在目前没有分区的地区建造更多的多户、低层房屋。温房也在前几天就此做了报道。


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